А куда таки валить? Серия 3

  • пятница, 1 июля, 2016 - 10:22

    Сериал посвящён тонкостям выбора и покупки земельного участка в деревне: Как найти то своё единственное и неповторимое Гиблое Гадюкино Заветное Простоквашино, грамотно прикупить там кусок гадючьего болота своё будущее солнечное имение и не нажить при этом геморроев сверх того, что к этому болоту и так прилагаются?

     

    Краткое содержание предыдущих серий:

    Серия 1: Рассмотрен теоретический вопрос: А как вообще подступиться к поиску земельного участка? Дан небольшой обзор инструментов для дистанционного поиска земельного участка и возможных путей его обретения.

    Серия 2: О покупке земельного участка. Как надо и как не надо подходить к проблеме, где и как собирать варианты, на что обращать внимание, по каким признакам можно отсеять сомнительные варианты ещё до первого звонка риэлтерам. В качестве бонуса: Сага про деревенский дом, выставленный на продажу и почему его стоит сторониться.

    Сегодня: Наконец-то поедем смотреть на месте!

    Но для начала

    Сага о провинциальных риэлтерах

    Кто имел дело с недвижимостью в Европах и столицах, уже задаются вопросом: А зачем все эти телодвижения? Ведь мы привыкли действовать так: Выбираем риэлтерское агентство, скармливаем им параметры запроса, они подбирают варианты, смотрим, выбираем. Частенько в сделке участвуют 2 (два) агентства: со стороны продавца и со стороны покупателя, каждый блюдёт интересы своего клиента.

    При работе с русской провинцией об этом надо забыть. Тут риэлтер блюдёт только свои интересы и предлагать вам будет только те варианты, которые есть в его личной базе. Личной, повторяю, личной! Причём, частенько, независимо от того, что Вы указали в своём запросе. Даже если именно этот агент работает от агентства, он/она/оно никогда, повторяю, НИКОГДА не предложит что-то из объектов своего коллеги, сидящего за соседним рабочим столом. Показать может, но об этом позже. Поэтому даже если два соседних участка в одной и той же деревне предлагает одно и то же агентство, показывать их, с вероятностью 90% будут разные люди.

    Потому-то и приходится заниматься столь вдумчиво предварительной работой, просеивая варианты ДО того, как Вы начнёте выходить на контакт с риэлтерами.

    Тут возникает законный вопрос: "А зачем тогда вообще этот риэлтер нужен?". Отвечаю: для подготовки документов (которых хватает), правильной организации процедуры сделки и оперативного получения дополнительной информации. Можно всё это и самому, но с риэлтером проще и быстрее. При этом риэлтерское агентство блюдёт свои интересы, а в его интересы входит чтобы (а) сделка состоялась и (б) не имела тяжких последствий для участников. Потому самые злостные подставы они отсекают ещё на подходе. Но всё равно, пригляд за ними нужен, так что не расслабляйтесь!

    На этом предварительные замечания заканчиваем и можно сказать: "Поеха..."... Э... рано! Осталось ещё одно дело:

    Пробить маршрут

    Тут вот в чём проблема: к настоящему моменту у Вас уже готов список из десятка – другого вариантов (см. Серия 2). Обозначенных на Яндексовой или Гугелевой карте. Если эти варианты находятся в радиусе 50 – 100 км от Вашей постоянной базы – это одно (вариант А). Но если, как было у меня, в 200 – 300 км – тут уже совсем другая песня. Может, конечно, в 5000 – 6000, но я такого опыта не имею и советовать не берусь.

    Итак, вы набрали с десяток приемлемых (на первый взгляд из большого далека) вариантов, расположенных в круге диаметром 50 – 100 км, центр которого отстоит от вашей основной базы на 200 – 300 км. Поездка к ближайшему объекту займёт ~ 4 – 5 часов, от объекта к объекту от 10 минут до пары часов, осмотр – от 5 до 20 минут. Это я про поездку на своей машине. Из этого и стройте маршрут, примерно таким образом:

    Пункт/перегон

    Объектов

    Время

    Конр. время

    Дома

    ---

    ---

    5:00

    Дом – дер. Гадюкино

    --

    4:20

    9:20

    дер. Гадюкино

    1

    0:20

    9:40

    Гадюкино – Дальнее

    --

    1:10

    10:50

    село Дальнее

    1

    0:20

    11:10

    Дальнее – Глухое

    --

    2:20

    13:30

    село Глухое

    2

    0:40

    14:10

    Глухое – дом

    –--

    4:20

    18:30

    Итого

    4

    15:30

     

    Кстати, взята реальная ситуация из моих похождений, только названия изменены. Откуда брать время, потребное на перегон? Яндекс подскажет и маршрут проложит. И, да, реальная поездка обратно оказалась минут на 40 дольше, чем предсказывал Яндекс поутру :-( И ещё: дорога (как и само Гадюкино) может лежать в таких местах, что телефоны уже не работают, потому советую запастись Навителом или любым другим навигатором, способным работать без Инета.

    Для чего надо составлять такую таблицу? Чтобы примерно представлять сколько уйдёт времени, по возможности оптимизировать маршрут и, главное, представлять когда назначать встречу с риэлтером на объекте. Поскольку весьма вероятна ситуация, когда один риэлтер представляет один объект, назначение встречи с риэлтером на объекте может оказаться единственным вариантом чтобы за одну поездку осмотреть несколько участков. Учитывая что поездка в один конец может занимать 3 – 5 часов – вполне разумное желание.

    В идеале, конечно, надо заехать в гостиницу в областном или районном центре на недельку – другую и тем свести задачу к варианту (А), но, увы, у меня такое было невозможно, потому пришлось мотаться и мотаться :-(

    Иногда случается, что от агентства едет кто-то один и показывает не только "свои" участки, но кое-что от коллег. Но тут вполне возможна ситуация, что он заявленный участок в деревне найти не сможет. И не по злобе и вредности, а потому... Короче, это технологическое, а детали объяснять долго.

    Договариваясь с риэлтером, обязательно напомните, чтобы он взял с собой документы (копия свидетельства о собственности, межевой план, если есть, прочие документы, которые, возможно, сохранились ещё с советских времён).

    Итак, Вы составили маршрутную карту, договорились с риэлтерами о просмотре, скорректировали маршрутную карту в соответствии с достигнутыми договорённостями. Вот теперь Поехали!

    Поехали, поехали, поехали... Приехали, смотрим!

    Что смотреть на объекте?

    Если участок размежёван, его положение Вы должны себе представлять, хотя бы примерно, ещё до поездки. Это довольно просто, на то и публичная кадастровая карта. Если же он не размежёван – его должен показать продавец и/или его представитель (риэлтор). Если риэлтор в этом вопросе путается, то единственное извинение – это не "его" участок, он подменяет своего коллегу, который и занимается непосредственно этим объектом. В любом другом случае это верный знак что что-то не так и с участком, и с риэлтером. А про ситуацию, когда с участком что-то не так мы уже говорили в предыдущей серии. Однако озвучивать свои сомнения непосредственно при осмотре объекта, причём первом осмотре – явно не лучшая идея. Морда тяпкой и неизменное: "Я подумаю...", в ответ на любой вопрос.

    Итак, участок, наконец, найден, его границы, хоть примерно, понятны на местности. Теперь смотрим:

    – (1) Документы. Сверяем кадастровый номер, адрес, обращаем внимание на любые расхождения. У меня, например был случай, когда в объявлении было заявлено 40 соток, а в паспорте участка от 92 года (или как там это называлось в те ещё года) было указано 25х40 метров, что даёт всего 10 соток.

    – (2) При случае не постесняйтесь перемерить участок, особенно если нет межевого плана. Тут могут быть многие подставы, о которых, кстати, сам текущий хозяин может не догадываться. Можно не в первый же осмотр, но перед сделкой – крайне желательно.

    – (3) Поговорите с соседями. Они могут сболтнуть много полезной информации. В том числе и по прочим пунктам этого скорбного перечня.

    – (4) Обстановка в семье продавца. Конкретно – отношение членов семьи к участку и к его продаже. Довольно частая ситуация, когда номинальный хозяин хочет продать, а кто-то из членов семьи (муж, жена, престарелая мать, а то и несколько членов семьи) категорически против. В этой ситуации надо очень чётко и грамотно оформить все юридические тонкости. Если Вас не смущает перспектива стать фигурантом, а то и участником внутрисемейных дрязг, конечно же. Обязательно проконсультируйтесь с адвокатом, работающим в сфере недвижимости. Не исключено, что участие юриста с Вашей стороны может потребоваться непосредственно в процессе заключения сделки. А это заметно удорожает участок. Но в любом случае, такая ситуация вполне может привести к срыву сделки в самый последний момент.

    – (5) Проходят ли через участок ЛЭП, трубопроводы, кабели связи. Это гарантированно обеспечивает Вас целым букетом геморроев на многие годы вперёд. Вот, например, на одном из участков, которые я смотрел, было обнаружено это:

    Кабель идёт через участок почти по диагонали. Только не надейтесь, что отхватив участок с таким подарочком Вы сможете воспользоваться хоть какими потенциальными благами. В лучшем случае собственник линии (связи/ЛЭП/трубопровода) постарается содрать с Вас по максимуму за конечное оборудование, в худщем – просто пошлёт. Вот у меня, например, ЛЭП в 10 киловольт тянется в 10 метрах за забором. Но идея завести свою подстанцию на 20 киловатт/380 вольт упёрлась в расценки: пол лимона и станция под ключ! И никаких других вариантов.

    Обычно такие знаки стоят по границам участка, так что не поленитесь обойти участок и внимательно осмотреть что творится рядом. Кстати, знак может упасть и лежать на земле, в кустах и проч. Будьте внимательны!

    – (6) Уточните ближайшие источники воды (колодцы). Посмотрите уровень воды в колодцах – это даст представление об уровне грунтовых вод. Высокий УГВ это не смертельно, но всё же серьёзный минус и чревато целой серией геморроев.

    – (7) Уточните как тут электричество, газ, водопровод, канализация, выделенный Интернет и прочие блага цивилизации. Главное – электричество. Конкретно: как далеко от границы участка до ближайшего живого столба. Если больше 10 метров это уже плохо. Это означает, что для того, чтобы добраться до живительного источника Добра и Света, Вам придётся ставить столб и тянуть к нему провод за свои деньги. Не, местные сети, конечно, должны... И они знают что должны... Но путь от "должны" до "делают" бывает весьма длинным и заковыристым.

    – (8) Обратите внимание на местную флору. Что растёт? Насколько бурно? Есть ли на участке и в округе злостные сорняки (тот же борщевик)? А может на участке вообще ничего не растёт, даже трава? А почему?

    – (9) Старый/новый дом и прочие строения на участке. Об этом было много сказано в предыдущей серии, так что не вижу смысла повторяться. Кто не читал – обязательно перечитайте.

    – (!) Ну и в конце концов, просто постойте на этой земле, вдохните этот воздух, посмотрите вокруг. И спросите своё сердце: Хочу ли я здесь жить? Буду ли я здесь счастлив? Если да, особенно если вот Ах Как ДА! то на некоторые проблемы можно и глаза закрыть.

    Наиболее критичны недостатки по пп (1, 4, 5) Ну и если п 2 сильно расходится с (1) это тоже звоночек. Если по этим пунктам есть проблемы, то с таким участком следует связываться только если по каким-то иным соображениям участок ну очень-супер-как-хорошЪ. И всё равно, надо быть готовым к тому что сделка сорвётся в последний момент, да и после сделки Ваш участок так и не станет полностью Вашим.

    Ещё один момент, который следует проверять на предыдущем этапе, но о котором я, почему-то забыл написать: наличие в критической близости от участка особо охраняемых природных территорий, памятников истории, археологических памятников, etc. Это в значительной степени ограничивает возможности использования участка и возможности погулять по округе. Хотя и открывает дополнительные возможности. Тут уж смотрите, думайте, решайте: Надо оно Вам? Сможете ли?

    А вот если участок уже попадает на территорию таких объектов: особо охраняемых природных, исторических или, упаси боги, на участке попадётся археологический памятник – вот это Жопа. С большой буквы. Такой участок можно потерять за просто так, безо всяких компенсаций, да ещё и виноватым при этом остаться. Так что в этом вопросе соблюдайте бдительность!

    Ну и понятно, если агентство предлагает много участков с проблемами, наверное лучше с этим агентством дела не иметь. В конце концов, Россия большая и пока ещё земли у нас хватает.

    Ну и да, первый осмотр нужен для того, чтобы отсеять самое неприемлемое. Чтобы принять окончательное решение, вам придётся побывать на участке 2 – 3 раза, а то и больше. Так что дерзайте!

    А о том, что ждёт Вас после того, как Вы сделали свой окончательный выбор и вышли на сделку – в следующей серии.