А куда, таки, валить? Серия 2

  • воскресенье, 12 июня, 2016 - 09:24

    Продолжим разговор на тему: "А куда, таки, валить?".

    Краткое содержание предыдущей серии: Рассмотрев несколько путей (местами весьма экзотичных) обретения геморроя на свою больную голову райского местечка, мы пришли к выводу, что этот геморрой рай на Земле практичнее всего тупо купить. Сейчас мы поговорим о том как это следует делать. И как НЕ делать.

    Самый простой и романтичный тупик вариант

    Садимся в авто рвём когти в выбранный район и начинаем шарить по деревням... И продолжаем заниматься этими мудёвыми рыданиями полезным делом до Третьего Пришествия. Почему? Если кратко: (а) расстояния, (б) не поймать продавца на месте, (в) местные не в курсах планов соседей, а если и в курсах, то каждый знает что-то своё и к реальным планам соседей это, как правило, отношения не имеет.

    По каждому пункту можно спорить до того самого Третьего Пришествия (а местами и далее), но общение на фермерских форумах показало: купить участок таким путём не удалось ещё никому, хотя время на это убили многие и многие. Кто пару месяцев, а самые упёртые – пару лет.

    Впрочем, особо рьяные могут попробовать, потом поделитесь впечатлениями.

    По знакомым

    Вообще говоря, вариант предыдущего, но при том гораздо более конструктивный. У меня знакомых, способных вывести на участок в выбранном районе не нашлось, поэтому ничего сказать не могу (хотя и тут вижу пару подводных камней).

    Риэлтеры

    Собсно, последнее, что осталось. Начнём! Только одно замечание для начала: всё дальнейшее рассказано с точки зрения обычного московского обывателя, со всеми косяками, об которые лично я обтесался.

    Итак, куда идёт нормальный человек, когда надо купить/продать/сдать/снять квартиру/дом/комнату? В риэлтерское агентство, ессно! И первая мысль: обратиться в крупное, сетевое. У них, де, большие базы, опыт и прочая хрень, они-то могут подыскать что надо... Обращаемся в такое ближайшее и... Вот Вам хрень! По всей морде, с оттяжкой и проворотом! В лучшем случае они предложат вам квартиру в другом крупном городе или где ещё, где квартиры сравнимы с Нерезиновой по цене. В лучшем, я говорю, а скорее всего просто вежливо пошлют вот именно туда. Не интересно им это. Искать варианты и устраивать сделку в 20 – 40 соток земли где-то в деревне Большие Говнищи, Гиблого уезда Далёкой губернии? При том что сумма будет 200 – 300 килорублей? Да нафига им этот гимор, когда любая сделка в Нерезиновой начинается от пары лимонов за самое гиблое УГ?

    Вывод: искать по риэлтерам того региона, куда наметился. И вот тут нас спасает Его Величество Интернет! Там есть сайты, собирающие предложения риэлтерских агентств и независимых мудаков продавцов, решивших запродать свою землицу без посредника. Кстати, советую делать всё же через риэлтеров. В процедуре сделки полно подводных камней и участие риэлтера как минимум сокращает количество хождений в рег. палату, а как максимум – избавляет от большой головной боли после покупки.

    Итак, пошарив по этим сайтам (Яндекс укажет дорогу, но если среди читателей есть совсем ленивые, так и быть, по отдельному запросу, выдам пару адресов), составляем первый, предварительный список интересных для покупки объектов. Это

    Шаг 1: составить список вариантов по сайтам-агрегаторам. Тут же отмечаем выбранные варианты на карте (карты Яндекса позволяют). Это понадобится Вам в дальнейшем. Также карты Яндекса и Гугеля позволяют посмотреть на окрестности выбранного участка, как из космоса, так и с земли.

    По каждому предложенному объекту записываем:

    – Полный адрес (пока можно без индекса)

    – Кадастровый номер

    Смотрим каждый объект по кадастровой карте (о ней я уже писал) или её новый вариант. Искать можно и по кадастровому номеру, и по адресу. Соответственно, проверяем и то и другое. Кста, если есть расхождения, это не обязательно мухлёж. Чаще всего – тупо ошиблись набивая. Но уточнить и проследить за реакцией риэлтера надо обязательно.

    Участок может быть не размежёван, тогда его границы на карте не показаны, но карта его найдёт, покажет точку в центре населённого пункта и скажет: "Границы участка не определены". Всю остальную информацию она тоже выдаст.

    Что выясняем по кадастровой карте:

    – сверяем кадастровый номер и адрес. И то и другое должно совпадать с тем, что в предложении.

    – сверяем площадь. Заодно не ленимся и вымеряем площадь показанных на карте границ участка (если размежёван). Есть там такая функция. И если площадь записана 16 соток, а границы разрисованы на 36 (бывает, однако), то сразу ясно: что-то тут нетак! А когда что-то сильно нетак, то с объектом недвижимости лучше не связываться.

    – смотрим: "Категория земель:", как было сказано в предыдущей серии, должно быть "Земли населённых пунктов". Поле, где будете сеять коноплю пшеницу будете искать после. В принципе, можно присмотреть и сразу, но заниматься этим вопросом будете уже после того, как осядете в деревне.

    – смотрим "Разрешенное использование:". Должно быть "Для ведения личного подсобного хозяйства" (лучший вариант) или "Для индивидуального жилищного строительства" (существенно хуже). То-есть для того чтобы построиться там и поселиться, разницы нет, а вот когда Вы начнёте выращивать помидорки и приторговывать на ближайшем рынке домашней курятиной, оно может сыграть.

    – смотрим по фото из космоса что на этом участке уже построено.

    – смотрим кадастровую стоимость и сверяем с ценой предложения. Заодно сверяем цену одной сотки этого конкретного участка и пары тройки соседних.

    Вот на последнем стоит остановиться особо. Если цена сотки сильно отличается от соседей, значит что-то тут нетак! Если участок продают существенно дороже/дешевле кадастровой цены, это тоже говорит о том, что тут что-то нетак! Это, конечно, не значит что тут всё плохо и/или что тут большая подстава, но этот вопрос следует отметить и провентилировать в разговоре с риэлтером. А уже по результатам решать смотреть ли этот участок вообще.

    Как уже было сказано, участок может быть размежёван (границы на кадастровой карте показаны) или нет. Большой разницы между этими вариантами нет. Если участок размежёван, это сэкономит Вам сколько-то времени и сократит хождения по инстанциям, но если границы и не определены, это не смертельно. Я, вот, покупал немежёванный и ничего, справился. В принципе, отсутствие межевания может стать поводом для торга, особенно если участок находится посреди деревни. В этом случае теоретически возможна ситуация, когда будет физически невозможно намежевать заявленную площадь. И хотя вероятность такого исхода крайне мала, но всё же.

    Ещё раз напоминаю: Всё это смотрим ДО того, как первый раз звоним риэлтеру. Кстати, о риэлтерах: в своём списке кандидатов на новое имение обязательно указываем телефон риэлтера, название агентства и контактное лицо. Все ТРИ параметра.

    Когда Вы соберёте в свой список десяток – полтора предложений, попадающих в круг диаметром в 2 – 3 десятка км, можете переходить к следующему этапу: выходить на контакт с риэлтерами и начинать поездки для просмотра предложений на местности. Тут есть свои закосы и тонкости, о которых я расскажу в следующей серии. А сейчас, в качестве бонуса, небольшая лирическая сага. Относится она к вопросу который немного с боку от обсуждаемой темы, но по сути – близко, очень близко. Итак, нет повести печальнее на свете, чем повесть про лоха, купившего

    Деревенский дом

    Сразу оговорюсь: современный деревенский жилой дом – вполне себе современное и комфортное жилище. И хотя разница от экземпляра к экземпляру бывает очень существенной, но в среднем и целом это вполне приличное жилище, хотя местами и несколько нелепое, как изнутри, так и снаружи. Ну а как иначе, ведь его строили, достраивали, пристраивали и перестраивали во множество приёмов, в течение долгих лет, по совсем разным технологиям из, порой, несовместимых материалов... Что поделать, рокфеллеров в нашей глубинке мало, была возможность – что-то пристраивали и перестраивали, прекращалась возможность – прекращали, чтобы потом возобновить процесс. Но при всём при том, дом этот вполне себе пригоден для жилья. В нём стоят приличные пластиковые окна, хорошие двери, отопление – нормальная печь, а всё больше – какой-никакой, но котёл с батареями. Вода заведена в дом из колодца на участке через насосную станцию, так что идёт себе из крана, частенько даже оборудован бойлер для горячей воды. А если подведён магистральный газ, то всё это оборудовано по умолчанию. И даже туалет давно уже не на дворе, а в доме, а выхлоп его идёт в хоть и в самопальный, но вполне жизнеспособный септик. А в последнее время всё чаще во вполне современные "Топас" или "Тверь" (или в один из их многочисленных клонов). Да что там говорить, даже спутниковый Интернет уже не в диковинку!

    Но это я про дом, в котором постоянно живут. И такой дом Вам никто продавать не собирается. Хотя... даже у такого дома полно родовых косяков, которые со временем встанут Вам боком и поставят Вас раком. Обязательно встанут и обязательно поставят. Но, опять же, такой дом попадает в продажу чрезвычайно редко, а цену за него заломят абсолютно невменяемую.

    А что же попадает? Тут два варианта: чаще всего и очень редко.

    Очень редко хозяин, дабы поднять ценность участка, пытается построить новый дом из непрофилированного сырого бруса. Ну как дом? Говоря строительным языком – коробку с крышей и окнами (хорошо если говнопластик со говностеклопакетами) размером (по внешней) от 4х4 метра до 8х8. Но чаще всего 6х6 или около. На всякий случай, посмотрите в Интернетах сколько стоит построить такой сруб от нуля (предложений в Инете – как говна в выгребной яме). Отнимите от полученной суммы процентов 20 – 30 и получите ту цену, на которую, за счёт этого "дома", можно увеличить стоимость голого участка без каких либо строений.

    Однако же, прежде чем обсуждать с продавцом конкретику, настоятельно рекомендую найти фирму, осуществляющую технический надзор в строительстве, и посмотреть этот дом с консультантом от такой фирмы. Не исключено, что он популярно объяснит продавцу, что снести его строение и построить заново будет много дешевле, чем приводить ЭТО в состояние, нет, не пригодное для жизни. Пригодное для того, чтобы войти в него без риска для этой самой жизни...

    Но это относится к тому редкому случаю, когда хозяин участка попытался "улучшить" его продажные свойства новым строительством.

    Чаще всего на продажу выставляют старый деревенский дом, застывший, хорошо если в 70-х годах прошлого века, а то и в 60-х. Такой дом страшен не тем, что вода в колодце на улице, сортир во дворе, а электричество заканчивается на перекошенных изоляторах на стене дома (провода, ведущие непосредственно в дом то-ли крысы отгрызли, то-ли отгнили они от старости). С такими домами проблемы гораздо более серьёзные.

    1) Фундамента нет. В самых тяжёлых случаях – вообще нет, первый венец стоит прямо на земле. Чаще всего что-то есть, но это что-то в современном понимании фундаментом не является (кста – главный косяк новых построек, о которых я говорил выше). Чаще всего это некий набор столбов и заваленок, установленных либо прямо на земле, либо врытых в грунт на штык лопаты. Всё это регулярно отваливается и перекашивается, в результате нуждается в непрерывном ремонте. Или в замене. А подвести фундамент (настоящий, надёжный!) под уже стоящий дом это совсем не то же самое что строить сначала фундамент, а потом уже дом. И по деньгам, кстати, тоже.

    2) Пола первого этажа тоже нет. И не надо возмущаться! Пол первого этажа это весьма серьёзная конструкция, которая отсекает жилые помещения и несущие конструкции от идущих от земли сырости и холода. Так вот в таких домах, как правило, вместо этой конструкции мы наблюдаем просто лаги (тоньше и реже чем положено по СНиПам) поверх которых вроде и лежит слой пергамина или рубероида (в пыль истлевший за давностию лет) и доски пола (хорошо если шпунтованные половые, а не просто обрезная доска, не струганная). У таких домов есть характерная особенность: когда они стоят пустые, в морозы на окнах образуется обильная изморозь. Изнутри. От идущих из подпола испарений.

    3) Утепление перекрытия 1 этажа (оно же – пол чердака) конечно есть, но в современном понимании утеплением не является. А гидро-паро изоляции так вообще нет.

    Пункты 2 и 3 создают совершенно особенный микроклимат в таком доме. Особенно в осенне-весенний период, когда играет не столько холод, сколько сырость.

    4) Крыша. Обычно она есть. И хорошо если при доме есть мужик, который иногда эту крышу латает. А если домом последние лет 10 – 20 владеет разведённая дама? Такие хозяйки обычно дозревают до понимания что с крышей есть проблемы только после того, как эта самая крыша провалится нафиг. Ну а в промежуточном состоянии, состояние (простите за каламбур) стропильной системы, обрешётки и конька надо посмотреть. Посмотреть только для того, чтобы убедиться в необходимости срочной замены. И, да. Чаще всего параметры (сечения, крепления и проч.) этих самых стропил, обрешётки, конька и проч. не то чтобы противоречат СНиПам (которые, как известно, писаны кровью), просто не имеют с ними ничего общего.

    5) Сруб. Сруб штука долговечная. При условии что его правильно эксплуатируют, что он защищён от сырости, осадков и проч. А при условии пп 1 – 4 он лет за 10 приходит в состояние, когда годен только на дрова. А сколько продолжается такое стояние у большинства домов, выставляемых на продажу?

    6) Печи. Про отопление в реально эксплуатируемых жилых домах я уже говорил, а вот в том что выставлено на продажу... Печи обычно таковы и находятся в таком состоянии, что любой вменяемый пожарник не то что эксплуатировать их запретит, он смотреть-то на такой дом разрешит только издали. Из соображений пожарной безопасности.

    Ну и как вишенка на торте:

    7) Габариты. 6х6 метров это хорошо. Довольно часто попадаются 4х6. Втиснуть в ТАКОЕ все необходимые инженерные системы (про туалет в доме не забываем!), да так чтобы ещё и место для жизни осталось будет сильно проблематично.

    А ведь это не дача! Вы собираетесь жить в таком доме постоянно! Годы и годы...

    Резюме: Снести ЭТО и построить новый дом будет дешевле, чем приводить – долго и мучительно – в пригодное для жизни состояние. Много дешевле. И быстрее. И хорошо если вам попадётся что-то типа того, что на фото выше. Про это обычно и текущий хозяин понимает: хорошо если не потребуют сбросить из цены затраты на снос. Или вот такое:

    Тут тоже можно объяснить текущим хозяевам что всё это дрова.

    А если вот такое:

    Что тогда? И жалко его под бульдозер. Красивый, с историей... Но... Все перечисленные пп, может кроме п.7, играют. Да ещё как!

    Для справки: новый дом из профилированного бруса 6х6, от пустого места под ключ (со всем оборудованием) стоит 600 килорублей, сам сруб с крышей обойдётся в 100 – 150 килорублей. То, что показано на фотографиях – срубы без крыши, фундамента, окон и дверей. К тому же далеко не новые и в сомнительном состоянии. Подвести под этот сруб фундамент, сделать крышу и прочее... Будет ли это дешевле тех самых 600 килорублей? Ой сомневаюсь! Скорее наоборот.

    Потому и моё сугубое IMHO: покупать надо пустой участок. На крайняк – с таким строением, которое показано в самом начале саги о деревенских домах. Если же на участке стоит старый дом, который хозяева почему-то считают пригодным для жизни, Вам придётся долго и нудно объяснять хозяину, что это он должен доплачивать Вам за то, что Вы будете сносить это сооружение. Здесь неоценимую помощь вам могут оказать специалисты компаний, осуществляющих технический надзор.